主题：闲得蛋疼，说说一线城市房价

李敏镐康撒米达

发表于2016-08-19

对于一线房市及具体买卖房屋，有一点感想，兹录于下，三言两语，不多解释：
1，长期价格看涨，原因,其一，之土地资源与级差地租，其二，资源配置地域极不均衡，其三，货币金融政策的宽松可能持续较长时期。
2，目前一线与其他地区房价差距，仍远远未达到正常水平，继续拉大才是正常的。
3，一线限购是一种保护，限制资金过多过快由三四线流向一线房市，对一线有购房资格的人而言，限购是一种隐形福利。
4，只有（仅仅是如果，因为也许不发生）MBS与取消限购后，才能看到一线房价的真实水平。初步推测，币值面值名义上应高于香港甚至纽约。
5，一线房价崩溃，概率极低，几乎可以忽略不计。
6，不要将股市与房市类似看待，请思考空头与筹码问题。
7，一线城市价格见顶标志，其一：房屋流转少，房产中介大量关闭；其二，绝大多数人不再谈论房价，更多讨论租金。
8，筹码价低+金融+货币宽松，从这三个因素分析，一线房产的时期已过。
9，目前的限购限贷以及交易税情况，有力抑制了房产行为。
10，一线刚需，随时买入，及早买入，尽能力做金融买入。
11，房屋置换，尽快及早，踏准节点、达到目的卖出与买入为重要，不必在于卖出与买入的微小价格波动，这点波动负面效应，主要是心理上感性上难以接受，其带来的实际利益损失，远小于踏错时间节点的损失。
12，房，见仁见智，由于一般居住体检欠佳，高位接盘而长期持有风险较大。
13，交通（）、小区环境、周边配套，属居住体验，极其重要，而交通位。
14，噪声、采光为外部刚性环境，缺陷无法弥补。
15，户型：斜角及不规则空间，不好，相似大小面积，功能区越多越好，阳台，越多越好，相对独立的餐厅，重要，如有独立储物空间，，三条动线（大门至客厅，厨房至餐厅，卧室至卫生间）互不干扰为佳，明厨明卫，若否，暗卫尚可接受，暗厨似难忍受。
16，看二手房，不要在意装修，不要在意装修，不要在意装修，重要的话说三遍。

宏观经济与一线房产
1，不要用东京、香港楼市情况类比一线房产，两套经济运行系统，比如汇市资本流动。
2，经济形势比以前差，但远未到所谓崩溃地步，如果你坚信牛刀大师的话，请相信在经济崩溃之前很久，你已经崩溃。
3，蒙代尔不可能三角，短期内可以做到可能，实在不行，变成二角即可。
4，资源分布不均，土地资源，居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为资产，加上其他资产管道狭窄，决定了对普通老百姓而言，没有比一线核心区房产更的资产了。
5，经济下行和一线房价上行，可以并行不悖，逻辑上并无冲突之处。
6，一线房市，对普通百姓而言，是目前公平透明的市场，符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律，目前的态势是存量基础上的供需博弈，基本无泡沫。
7，限购与交易税费相关规定，很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥（泡沫）的可能性。
8，在三四线去库存的基调下，限购短期内不会放松，尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。
9，由于资源分布过于集中不均衡，因此房价见顶后放松限购较为适宜，但是不放松限购，房价如何见顶？这个命题吊诡。推测很长很长时间内，一线尤其京沪，不会放开限购。直到有房产以外其他的渠道产生。
10，本次救市，主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防，此后，可能有MBS闪亮登场，MBS之后，房市基本完全市场化。
11，说到MBS，不得不说说美帝两房，由于08危机，美帝两房形象给人感觉很差，其实，两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病，只是一次感冒而已。

关于买房，闲聊几句：
一，本人观察与总结的，普通人具有的三个心理特点：1，对流通性良好的资本形式，比如现金的喜好，属于正面情绪；2，对资产（资本固化的实际标的物）的价值变动敏感性差；3，对债务的恐惧，属于负面情绪。

分析：
一，在通胀高于利息情况下，现金（包括产生利息的存款形式）不是资本良好的形式，从资本的角度，属于负面资本形式。
二，在债务还能承受情况下（无法按期偿还或严重影响生活质量），只要债务利息低于通胀程度，从资本角度而言，债务即为正面资本形式，如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以的资产，那么，这个债务属于超级正面的资本形式。借贷的妙味正在于此。

老生常谈的几点补充：
1，大城市的房子，天然具有金融及居住双重属性，金融属性具体表现即是担保物权的快速实现，也即只要房屋抵押贷款存在一天，金融属性就存在一天。某种意义上而言，一线城市尤其是核心区房产，等同于本币的硬通货。
2，一线房产的价格，和市场上买家的支付能力有关，和当地收入并无直接关系，反映收入的只是租金，也即，很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。
3，城市房价的差别，取决于当地产业级别和房屋供需情况，如深圳和广州，前者是高科技型服务型供应量相对小，后者是贸易型而供应量大，因此深圳房价远高于广州，符合规律。
4，京沪属于金融服务型，长久看来，其核心区房价应高于深圳，目前情况，因为限购和交易税费等政策性原因。
5，房价不是炒出来的，这么大的体量，你倒是炒炒看？即便是资本市场的做空或者做多，也大多是顺趋势的扣扳机效应。
6，对高房价抱怨心理，很大部分来自于房价上涨过快，也就是有支付能力到支付困难的时间太快，一时心理无法适应。大城市的后来者，也许就不会抱怨房价高了，正如现在去纽约居住的居民，会抱怨买不起纽约核心区的房产吗？

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